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            91套公寓被卖了149次!楼花究竟是馅饼还是陷阱?

            2019-03-29    温房网    点击量:2790

             

            大温兰里地区曾经爆出了一起轰动全城的楼花多重销售案,91套预售单位先后被出售了149次,甚至有一套房子总共卖了4次!

             


            根据信托公司Bowra递交给法院的报告显示,这个名为Murrayville House的开发项?#22353;?#28201;哥华地产开发集团Newmark Group建造,位于兰里市5020 221A 街。项目中的91套公寓中共有44个单位被多次出售,31个单位出售2次,12个单位先后3次出售,另有一个单位售出多达4次!

             

            Vancouver Sun的报道,Newmark Group至少有6200万的债务需要偿还,但这个项目中的物业价?#21040;?900万,所以就算开发商把房子全卖了,也还是欠一大笔债款!但是在此?#28201;?#33457;重售案中,被坑的最惨还是那些毫无戒心的买家。按理来说,这149?#24335;?#26131;中起码有40个事?#34892;?#30340;,但是BC省高级法?#21495;?#20915;Murrayville House项目中所有买家都不能履行原有的购房合同!因为如果把房子按照当时市场价出售,可以卖更高的价格,这样对债权人来说是最有利的。

             


            这一楼花重复销售案,给许多楼花买?#19994;?#22836;一棒,也给许多买家经纪提了?#36873;?#27004;花作为一个前期投资较少的房产产品,虽然有很大的升值空间,但也同时也存在着一定的风险。,那么,作为时常与楼花交易打交道的房产经纪,该如何带领客户绕过楼花的“雷区?#20445;?#23454;现真正的?#25214;?#21602;?

             

            对于想要帮客户购买楼花的经纪来讲,想要实现?#25214;媯?#26368;首要的就是要让客户了解,楼花相比于现房的优点是什么。


            首先,楼花交易对于买?#19994;?#36164;金?#21152;?#27604;较少,且大多为分期付款,采用资金杠杆的方式进行投资,对于买家来说负担更小。

             

            其次,由于楼花交付的定金少,而且可以提起锁定价格,所以投资回报率相对高。?#28909;紓?#20080;家买了一套50万的楼花,定金10%,两年后交房。而房子未交付的两年期间,每年房价涨幅20%,到期交付的时候买?#19994;?#25151;子已经涨到了70万。


            同?#20445;?#36141;买楼花还能帮助买家实现合理的财务规划。有着25年地产从业经验的大温金牌经纪Jennifer Wang说,她就借着帮自己的儿子买楼花的机会,让自己的儿子学会管理财务,将每月的工资存起来一部分专门用来还款。

             

            许多买家也是因为深谙楼花的好处,导致楼花市场常常出现热火朝天的景象。?#32469;?#26159;一些位置好、价格实惠的楼花,更是一房难求。想要帮客户抢个好房型好朝向的公寓,许多经纪不得不起早搬?#21028;?#26495;凳去售楼处排队,一排就是三两天。


            好不容?#35013;?#23458;户抢到房子、签下合同,谁都不想最后空欢喜一场。所以就要靠经纪帮客户甄别这个楼花项目究竟值不值得入手,除了依靠丰富的经验之外,还需要考虑以?#24405;?#20010;风?#25214;?#32032;来判断楼花究竟是“馅饼?#34987;?#26159;“陷阱”。

             

            1.市场及政策的改变

             

            相比较现房来说,楼花的投机?#38498;?#24378;,许多购房者赌的就是这几年的楼市升值。所以经纪在替客户购买楼花的时候,不得不提醒客户考虑市场的变化。虽然每年BC省房地产协会(BCREA)和加拿大房贷与住房公司(CMHC)都会进行楼市预测,但是没有人能确切知道一年内的价格走向,更不要说几年后了。


            一旦行情走低,上哪去找接盘侠呢?所以买家必须要有承担市场波动的风险和损失的意识。

             

            2. 财务方面的问题

             

            还有一个问题经纪不得不考虑的就是购房者的财务问题,购房者现下?#24515;?#21147;付清全款或者是有资格申请贷款,但是难保两三年之后买?#19994;?#36130;务方面出现变动。?#28909;?#20132;房的时候利率上升,买家无法通过银行的压力测试;又或者买家在交房之前出现财务状况,例如退休或者被解雇等?#21462;?/span>


            ?#22836;?#29305;说任何投资控?#21697;?#38505;是第一位的。经纪首先应该根据客户的经济状况和需求来判断是否能够进行楼花交?#20303;?/span>Jennifer也劝诫各位经纪千万不要过分放大利益,提前做好投资准备。

             

            3. 交屋不对板

             

            对于买家来说,楼花作为房产产品相比较其他类型的房屋更具有不确定性。楼花、楼花,说白了就是只开花还没结果,就算开发商说得天花?#26131;挂?#36824;都是空中楼阁。购房者往往只能通过开发商提供的沙盘模型和图纸来做判断。


            这就有可能造成最终到手的房子跟预期有出入,而大多数的预售合同中?#24066;?#24320;发商改变设备?#23395;幀?#34429;然这种情况鲜少发生,但是一旦出现就会让买家觉得自己被骗了。而通常买家在埋怨开发商的时候,顺便?#19981;?#22475;怨一下帮自己买房的经纪。所以,Jennifer劝诫各位经纪,一定要选择信誉好,经验丰富的开发商,避免出现交屋不对板的?#38480;?#29366;况。

             

            在楼花市场摸爬滚打许多年的Jennifer说,她自己曾经经历过楼花市场的三次涨跌,以她个人的经验来看,楼花市场的跌宕起伏是不可避免得。把握好?#34987;?#38754;对市场变化要及时转变投资心态、转化客户群。同?#34987;?#35201;尝试与开发商合作,实现双赢策略,她说,Johome的团购项目就是一次很好的机会。最后她希望每一位经?#25237;?#33021;够调整心态,无论市场怎么样,?#23478;?#26126;确自己的方向。

             


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